こんにちわ、ダオ(@dao_onnut)です。
２棟目のアパート購入に向け進めていたのですが、残念ながら土壇場で銀行からの融資がNGとなり、今回は断念することになりました。事前審査でOKが出ていたので非常に残念です。傷心冷めやらぬ感じですが、銀行の融資条件等々公開したいと思います。
もくじ
2棟目のスペックとプランについて
破談となった物件ですが、参考までに簡単にスペックを紹介します。
- 千葉県(国道16号線の内側)
- 約4000万円(200万円値下げ後価格)
- 築7年(6戸)
- 利回り: 8.7%
人口10万人程とそこまで大きくない町ですが近くには私鉄が2本通っており、いずれも駅まで徒歩12分程度で交通の便は悪くない物件でした。私が買付をしたときは2番手でしたが、1番手がローンブレイクしたおかげで順番が回ってきました。
今回この物件に取り組もうとした一番の理由は、◯◯ックス銀行から長期で融資をひき手元資金を増やすプランを進めようとしたためです。
オ◯◯クス銀行の融資概要
オリ◯◯ス銀行は首都圏で不動産投資を始めようとすると、必ずと言っていいほど名前が挙がってくる銀行です。スルガショックで融資が閉まっている状況でも、比較的不動産投資ローンが下りやすい、筈でした。。。
オリッ◯◯銀行の不動産投資ローンについて
それでは◯リック◯銀行の不動産投資ローンについて簡単に紹介します。
- 借入時に20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満
- 同一勤務先に3年以上勤務している
- 前年度税込年収が500万以上
- 対象物件は首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市
- 団体信用生命保険に加入可能
上記は◯◯ックス銀行からもらった不動産投資ローンからの要約です。あくまで概略なので、物件や属性を踏まえて融資を検討することになります。(すべてクリアしておりますが、断られてます。。。)
融資条件
- 木造だと(40-築年数)年まで融資を受けられる
- 3年固定特約で2.3～3.3%
- 融資の本審査を受ける時に売買契約書が求められる
融資期間
伏せ字にするのが面倒になりました(笑)オリックス銀行の場合、木造アパートでは築40年まで融資を引くことができます。例えば私が買い損ねた物件は築7年なので、33年ローンを引くことが可能でした。一般的には耐用年数までしか融資が下りないため、非常に心強いパートナーとなります。
長期間融資を引くことが出来れば、その分返済額を抑えることができるため家賃収入の手残り(キャッシュフロー)を多くすることができ、3棟目、4棟目と拡大をしていく戦略でした。
金利
2020年2月の金利としては３年固定特約で2.3%～3.3%でした。首都圏の物件で国道16号線の内側であれば2.5%、外側であると3.0%程度が基準金利となり、属性等により増減するようです。ちなみに3年固定特約とは借入れして3年の時点で固定金利を延長するか、変動に切り替えるかを選ぶことができ、延長する場合は手数料(1万円だったかな？)を支払えば融資期間の間金利を固定することができるそうです。
私の場合は事前審査を受ける際は2.3%との話でしたが、自己資金が少ないという理由から2.5%でならOKとされました。(最終的に断られてますけど。。。)
融資本申込みで売買契約書を求められる(融資特約を忘れずに！)
オリックス銀行の場合、事前審査が通り融資の本申込みを行う際に不動産売買契約書を提出する必要があります。十分な資金を持たない我々サラリーマン投資家にとっては手付金が戻らないリスクを躊躇するかもしれませんが、契約書に「融資特約」を盛込めば安心です。
通常売買契約を締結したあとにキャンセルをすると、買主からキャンセルは手付金が没収、売主からのキャンセルは手付金の倍返しといったペナルティが発生します。融資特約は万一銀行から融資を受けられなかった場合に契約をキャンセルしてもペナルティは発生しないという条件なので、今回のようにローンブレイクしても手付金は戻ってくるので安心です。(そう、安心です。。。ははは。。。)
融資特約については万が一という保険の意味合いが強く、不動産会社は軽く考えているフシがありますが我々は注意する方が良いと思います。ローンブレイクし、契約をキャンセルしようとしたところ、契約書に融資を受ける予定の銀行が記載されていなかったため、「他の銀行あたればええやんか」と突っぱねられて金利の高い銀行で融資を受けざるを得なかった話もあるみたいです。最終的には契約書の内容が正とされますので、業者任せにせず自分で確かめましょう。
本審査でNGだった理由(ヒアリング結果)
本審査の結果は電話でもらい、理由を確認したところ「総合的な判断で。。。」とお決まりのセリフで答えてもらえませんでしたが、不動産会社にヒアリングをしてもらい以下のポイントが分かりました
- 1棟目の購入から4ヶ月しか経過していない(早過ぎる)
- 資金が十分でない
この2点は事前審査の時点でも触れられたポイントでした。1棟目からすぐ購入に動いたのは、1棟目が運良くオーバーローンを受けられ、手元資金が減らなかったためで、幸運にもオリックス銀行で取り組めそうな物件を見つけたため。資金については今の会社に転職するまでは年収が低く、資金を貯められる額が少なかったと説明し、融資担当も納得したはずですが行内で説得しきれなかったのでしょう。
それにしても手付金を作るために数十万円株を損切りした、その損益も残念で仕方ありません。おかげで不十分な資金が余計に目減りしたわ！(八つ当たりですね)
まとめ
なお、私が融資を断られたのは2020年3月のことです。これからO◯◯X銀行に融資を受けようとする方の参考になれば幸いです。(条件は日々変わると思うのでご留意を！)
融資を断られてしまったものは仕方ありません。コロナショックで日本国内の景気がはっきりと不景気になり始めているので、これからは物件の価格も下がってくることが予想されます。じっくり腰を据えて良い物件を探していきたいと思います。
