【不動産投資】オーバーローンでアパートを手に入れた話

こんにちわ、ダオ(@dao_onnut)です。

突然ですが土地と中古木造アパートをオーバーローンで購入しました！2019年半ばに不動産投資に興味を持ち、物件を探して半年程度で購入に至ることができました。元々株式投資オンリーだった私がなぜ不動産投資に手を出したのか、どのようにしてオーバーローンによって自身の資産を利用することなく、アパートを手に入れることができたのかを紹介したいと思います。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資のリターンとは

恐らく皆さんが不動産投資という言葉からは「莫大なお金が必要で庶民には無理」、「騙されるんじゃない？」といったイメージが湧くのではないかと思います。私も同じで、今までは不動産投資をしようと考えたことはありませんでした。それがあるきっかけで不動産投資について調べてみると、やり方さえ間違えなければミドルリスク・ミドルリターンであることが解ってきました。

銀行から融資を受けて物件を購入することができる

投資をして多くのリターンを得るには多額の資金を投入する必要があります。不動産投資は唯一銀行から融資を受けることが出来ます。FXや株式投資で銀行に融資を願い出ても即却下です。これは不動産の価値を担保にすることで銀行は貸し倒れリスクを抑えるからです。

通常1-2割程度の頭金を求められることが多いですが、200万円を出せば2000万円程度の土地付き木造アパートを購入することが可能です。

入居者がつけば、安定した家賃収入が得られる

みなさんアパートやマンションを賃貸したことがあるかと思いますが、一度引っ越しをしてそこに住み始めたら、相当な問題が無い限りは引っ越ししませんよね？卒業、転勤、結婚等々…これらは人生においての節目となり、数年のスパンで発生するものです。

つまり一度その物件に入居してもらえれば、相当なことが無い限りは安定した家賃収入が期待できます。例えば上記築30年の木造アパートを2000万円で購入したとします。アパートが8部屋あり、賃料が平均3万円だとすると年間288万円の家賃収入を得ることができます。ローンの金利が2.5%で10年間の返済期間とすると、年間の返済が218万円なので、年間70万円程度が手元に残る計算です。

満室経営さえ出来ていればローンの返済は右から左で、自分で払うお金は頭金のみなのがポイントです。 あなたが払う頭金200万円は3年で回収することができます。更に10年後にローンの返済が完了してしまえば、収益は一気に跳ね上がります。銀行から融資を受けているおかげでレバレッジ(てこの原理)が効いており、いい感じですね。(後程私が実際に購入したアパートでの試算もご紹介します)

外注システムが整備されているのでサラリーマンでも可能

「でもアパート経営なんて地主がやることでサラリーマンじゃ無理でしょ」、「家賃滞納とか、急な修繕が発生しても仕事は休めないし…」と考えがちですが、不動産管理会社のサービスを利用することで殆ど対応してもらうことが可能です。

そもそも修繕をしなければいけない状況だったとして、あなたが仕事を休んで何かできるか？と聞かれれば、殆どの方は何もできないはずです。あなたは管理会社から受ける報告に対してジャッジをすればいいのです。

外注で対応お願いをしている訳ですから、「自分は客だ」と偉そうにするのではなく、パートナーとして真摯に対応することが重要です。

不動産投資のリスクとは

はっきり言ってしまうと、リスクはあります。これは投資をする上でリターンを得るにはリスクを取る必要があるのは当たり前で、このリスクをどこまで取ることができるかが重要になってきます。不動産は基本的に銀行からの融資を取り付けて、自己資金の何倍ものお金を動かすレバレッジが効いていますので、失敗したときのダメージも大きいです。

騙されて収益が上がらない物件を掴んでしまう

不動産投資を始めようとして、収益物件売買の大手ポータルサイトである楽待や健美家で物件を探し始めると大量に売り物件があることが分かります。つまりその中から収益が上がるであろう物件を自分自身の判断で選んでいくことが一番重要なことだと考えます。

よく「不動産業者に騙された」という話がありますが、投資はあくまで自己責任です。不動産業者が無理矢理ハンコを押させる訳ではなく、あなたが購入するか判断をしなくてはなりません。そのためには買値が適正かどうか、収益を確保できるのかを十分にシュミレーションする必要があります。それができればそう簡単に騙されることはないと思います。

先輩投資家のブログや本を読んでいると「不動産投資関連の本を最低100冊読んでから始めるべき」と書いてあります。私は50冊位で購入することになっておりますが、これからも本を読んで知識を蓄え続けようと思っています。

修繕によって突然支払いが発生する

屋根や外壁の大規模修繕は計画を立てて行うため、資金が足りなくなることはないかとおもいますが、突然の修繕の場合は予定をしていないので資金が足りなくなる可能性があります。

これについてはもはや「有事に備えてキャッシュを確保しておく」ことしかないかと思っています。賃料収入を得たからといって、すぐにそれを浪費するのではなく、しっかりと溜め込んでおくことが大切だと考えています。「キャッシュ・イズ・キング」ですね。

入居者が集まらず、想定した賃料収入が得られない

自分にとってはこれから経験するので、不確定要素が非常に大きいように思っていますが、購入前の検討段階で周辺物件の相場や設備、空室率などを把握することによってある程度の見通しは立てられるのではないかと想像しています。

仲介業者に広告料を多く払うことで見込み客への紹介を積極的に行ってもらったり、リフォームや設備投資で価値を高めるといった方法もあるので、組合せて試行錯誤するしかないのかな、と思っております。

アパートを手に入れるまで

それではここから不動産投資のシロウトである私がどのようにして一棟目を購入したのかを紹介していきたいと思います。

株式投資では目標に届かない

12年程株式投資を続けており、ここ数年でようやく高配当株での運用が自分には合っていることを実感しておりました。が、株での利回りはざっくり4-5%で、自分が目標にしている「子供達が10年後に留学したいと言い出してもポンとお金を出してあげられる状況」には追いつかないことが課題となっていました。

逆風から不動産投資と出会う

更に19年は事故ってローンが1年残っている車を買い換えせざるを得なかったこと、他の人の車に擦ってしまい修理費用を支払ったこと、昇進したがために逆に手取りが減ってしまったこと(しかも忙しくなった)等が重なり、資金が流出し始めていました。これが私の危機感をあおることになり、結果的に新たな道を切り開くためのアンテナを張り巡らせるきっかけとなったと思います。

とあるブロガーさんの記事を拝見している際に、不動産投資はサラリーマンでもできることを発見したのをきっかけに、本やブログで不動産投資に関する情報を収集し、私にもできると確信しました。確信した理由は先程のメリットとデメリットに簡単にまとめたような点と、属性が悪くないことを知り銀行から融資を受けられる可能性は十分あることが解ったためです。

不動産関連の本を読み漁る

成功されている先輩大家さんのブログや本を読み漁っていると、大抵は「不動産関連の本を最低100冊読むこと」と書いてあります。不動産の場合は致命的なミスをすると再起不能に追い込まれる可能性が高いことから、きちんと理論武装した上で投資に臨む必要があるためです。私も短期間で50冊近くの本を読みました。

これから不動産投資でアパートを購入したい方は必読の本です。

不動産ポータルサイトから不動産業者に連絡

収益物件のポータルサイトには楽待や健美家が有名です。ここから自分が考える条件を選択し、物件を探します。最初のうちは相場が全く判らないので色々と条件(エリア、物件価格、築年数、利回り等)を変えながら探していると何となく物件が多く出てくる条件が見えてくる筈です。そこから気になる物件を見つけ、掲載している不動産業者に物件詳細を取り寄せます。

物件情報を取り寄せる際に年収や自己資金を入れる項目があります。 問い合わせの際は現金だけでなく、金融資産も記載するほうが良いです。私の場合は株へフルインベストしており現金は常に100万円程度しか置いていないので、自己資金100万円と入力したところ「最低でも4-500万円貯めてから連絡してください」と軽くお説教されました(苦笑)。

不動産会社を訪問

不動産会社に物件の問い合わせをしましたが、スルガ銀行の不正融資やカボチャの馬車の件から銀行からの融資が閉まっていることからか、それとも自己資金が少ないからかあまり良い反応は得られませんでした。

それでもダメ元で問い合わせを続けているうちに、逆に不動産会社の方より面談の機会をいただきました。そこで私の年収、家族構成、将来的に得たいキャッシュフローなどのヒアリングを受け、不動産購入のモデルプランを出してもらいました。物件価格の1割を出せば購入できると考えていたのですが、１割プラス購入に掛かる諸費用は準備しなければ難しく、銀行によっては2割求められることをアドバイスされました。

このアドバイスにより探す物件の条件を修正し、株式投資に充てているお金の半分以上を不動産に充てる覚悟をもって物件を探すことになりました。

不動産業者から営業を受ける

物件を探し続けて3ヶ月程経った頃、以前に問い合わせをした不動会社の営業Aさんから連絡をもらいました。電話で改めて年収や家族構成、どのような物件を探していて、希望するキャッシュフローのヒアリングを受けると、面談の申し入れを受けました。

不思議なもので、自分から不動産会社にアポイントを取る時は何も気にしなかったのですが、相手からアポイントを受けると途端に「騙されるんじゃないか」と不安な気持ちになりました笑。

購入物件との出会い

Aさんから後日提案を受けた物件が今回の購入したアパートなのですが、ざっと以下のようなスペックです。

• 仙台市内
• 1800万円
• 築30年木造アパート
• 利回り18%
• 満室中

利回りが高過ぎるのが気になり色々と調べたところ、近隣に大学があって学生の賃貸需要を見込んでいる地域なのですが、その大学が数年後に移転することが分かりました。このエリアは学生用のアパートが乱立しているため、大学移転による人口流出で入居者がつかないリスクが判りました。

自分で複数の不動産会社へ連絡してヒアリングをしてみたところ、社会人でも家賃を安く抑えたい需要はあるので入居者は見込めると聞き、大分悩みましたが先に進めることにしました。

銀行(公庫)への融資申し込み

今回の物件を買い進める上で利用した銀行は日本政策金融公庫(以下公庫)でした。通常銀行からの融資を受ける際は、自分が住んでいる地域の銀行か、付き合いのある銀行、物件のあるエリアにある銀行のいずれかとなるようですが、私の場合は最後のタイプとなりました。

Aさんいわく、「現在どこの銀行も融資が閉まっていますが、仙台の公庫は感触が悪くなかったので提案しました。ただし弊社顧客で融資を受けた実績がある訳ではないです。ダオさん、弊社の提案に乗ってトライしてみませんか？」

融資特約(融資がおりなければ契約は進めない特約)を入れて買付(購入希望)を入れるので、融資がおりなければリスクはないと判断しダメ元で申し込むことにしました。

Aさんのお膳立てで創業計画書と借入申込書を作り郵送したところ、4-5日後公庫の担当者より電話があり、面談の日時を決めました。公庫は全国に支店がありますが、融資を受ける仙台支店での面談です。

融資がおりた！そして決済へ…

一棟目アパートの収支見込

政策金融公庫で利率は1.26%で物件価格1700万円に対して1900万円を10年の融資を得ることができました。おおよその収支は以下を見込んでいます。

1900万円の借金を背負って毎月4.5万円の収益を得られる。と書くとリスクに見合ったリターンを貰えているのか、と疑問に思う方もいるかと思います。今回の場合は公庫よりオーバーローンでの融資を受けることができたので、手元の資金からの支払いは全くありません。

たとえば株式投資で毎月4.6万円の配当を受けられるようになるには、どの程度の自己資金を投入しなければならないか考えてみましょう。利回り5%で考えてみると、

1100万円を投じなければ得られない収入を銀行からの融資を受けて手にしたことになります。もちろん常に満室でなければならないことや、リフォームなどによって出費が出ることが考えられるので、そう単純ではありませんが、不動産投資のメリットは理解いただけるのではないかと思います。

今回用意していた資金でもう一棟同じ規模のアパートを購入できれば倍の収益が見込める訳で、そう考えると初めての不動産投資としての第一歩は上々のスタートではないかと考えています。

まとめ