サラリーマンは大家を目指すべきかも？【不動産投資】

こんにちわ、ダオ(@dao_onnut)です。

最近YouTubeで「もふもふ不動産」を観ていて、不動産投資が気になっています。

ちなみに「もふもふ不動産」とはコワモテなお兄さん(もふ社長)がモフモフのぬいぐるみを抱えながら不動産投資や役に立つ考え方やマインドセットを解説してくれるとても有益なチャンネルで(これだけ読むとサッパリ解らない笑)、そこで不動産投資の可能性を感じました。興味のある方はこちらのリンクから観てみて下さい。

しっかりと勉強し、実践すれば着実に稼げる可能性を感じており、現在の株式投資のみでなく、不動産投資という新たな柱を立てるべく、勉強を始めました。

不動産投資と言っても新築か中古か、マンション1棟か区分(部屋単位)にするのか、戸建てやアパートにするのかなどなど、様々な種類があります。これらに正解はなく、投資家の資金やスタイルによって別れてくるようです。

ここでは一般論として不動産投資のメリット・デメリットをまとめてみました。

不動産投資のメリット

銀行投資を受けることができる

不動産投資の大きな特徴としては、銀行の融資を受けられることでしょう。投資にはある程度まとまったタネ銭は必要ですが、株やFXでは融資は受けられません。

1万円で10%の利回りと1000万円で10%の利回り、得られる額が桁違いなのは明らかです。銀行から融資を受けることで大きな金額を運用していくことでレバレッジをかけながら利益を得ることがが可能です。

また銀行が融資をするかにおいて、「属性」の良し悪しというものを判断するそうです。属性とは職業や年収といった融資を求める人の環境のことを指すようで、ある程度の年収を得ているサラリーマンは毎月給与収入もあり、「属性が良い」と融資を得やすい傾向にあるみたいです。

ちなみに住宅ローンで購入した物件を人に貸すのはいけません。住宅ローンは住居購入資金を融資しているのであり、不動産投資目的への融資ではないからです。私がタイへ転勤になった時に所有していたマンションは住宅ローンを利用していたのですが、それを知らずに賃貸に出していました。後になって銀行にバレた際にやんわり指摘されました(汗)。

事情が事情だったので問題にはなりませんでしたが、投資用のローンに組替えられて高い金利を払うことになったり、最悪のケースでは一括返済を求められることになりますのでご注意を。

お宝が眠っている可能性がある

不動産の場合、売却希望者の事情によって販売価格が必ずしも市場地価と連動しないおタカラ物件があるようです。土地の市場価値としては路線価といった地価が存在しております。 販売価格はざっくり下記の数式となります

地価 + 上モノ(建物) + 売却者の利益 + 売却経費 = 販売価格

一方で「相続したけれども土地は要らないので現金化したい」、「大家をしてくれる後継がいないので売却したい」、「投資のために購入したけど赤字をたれながしているので今すぐでも損切りしたい」といった事情から売却を優先にするケースがあるからですね。

これら物件情報を如何に早く仕入れるかが不動産投資の成否を分けるといっても良さそうです。

安定した利回り

不動産を購入し、人に貸すことで大家さんになり、毎月家賃収入を得ることができます。

入居者が付くまでは魅力的な物件にするために家賃の設定や設備の充実などを考え、色々と策を練る必要がありますが、一度入居してもらえれば基本は年単位で家賃収入を得ることができます。

入居者さえ入ってもらえれば、特にやることはないので不労所得となります。

メンテナンスは管理会社にお願いできる

自分が大家さんになる事を想像すると、家賃が確実にと回収できるか、設備の修理はどうしよう…などと心配になりますが、管理会社に任せることが可能だそうです。

良い管理会社を見つけることができると、日中忙しいサラリーマンでも無理なく大家さんを副業とすることが可能ですね。

不動産投資のデメリット(リスク)

いいことだらけのように思える不動産投資ですが、デメリットについても考えてみましょう。

参入するための初期費用が大きい

なんと言っても物件を購入するために大きなお金を動かす必要があります。本を出版するような不動産投資家は複数棟所有しており、億単位の借金を抱えながら投資をしています。

銀行から融資を受けているるといっても、借金を抱えながらの投資はプレッシャーがあると思います。このプレッシャーにどれだけ耐性があるかも成功の鍵を握っているような気がします。

一方で銀行が融資を受けるためには、銀行が融資をしたくなるような人物、つまり確実な返済能力があることを示す必要があります。「お金を稼ぐ力(収入の証明)」、「お金を貯める力(資金力)」は最低でも備えておく必要がありそうです。

流動性が低い

不動産の場合、一点モノのため流動性が低いのが難点と言えるでしょう。買いたい人が現れない限り売却することは難しく、一旦損切りをしたくとも出来ずに赤字を垂れ流し続ける地獄を見る可能性があると考えられます。

先述のもふ社長でも毎日物件を探して年に何棟購入できるか、という程度だそうです。それだけ収益を確保できる物件を精査する必要があるわけで、目利きができるようにならないと不動産投資で資産を築くことは難しいです。

一方株ですと流動性が高く、「いくらでもいいから損切りしたい」となれば割と簡単に売却することが可能です。赤字への止血はしやすいので、一回の失敗で「出血多量」による市場からの退場とはなりにくいです。

ただ持っているだけでは資産価値の向上が難しい

バブルの時代のように地価が右肩上がりの時代ではないので、持っているだけで資産価値を向上し、利益を生むことは難しそうです。

リノベーションによって付加価値を生み出し、賃料を上げるか、空室率を下げる事で資産価値を上げられるのかなと考えています。何より如何に安く購入し、低い金利で銀行から融資を引き出せるかが成功へのカギである気がします。

株の場合は投資先の会社が日々売上を上げ、会社(株)の資産価値向上のために努力してくれます。家賃収入では毎年増配を受けることはまずできず、リノベーションでもしない限りは家賃は右肩下がりしていきます。

まとめ

多くの不動産投資家が「初心者は関連の本を最低100冊読んでから投資すべき」と語っています。色々な投資スタイルやノウハウを学び、安易な儲け話に騙されないような知識を持たないと不動産投資で成功することは難しいということだと考えています。

まずはこちらの本を読んで勉強を始めた段階ですが、不動産投資家への一歩を踏み出そうと思っています！

初心者にも解りやすく、知りたいポイントが書いてあるのでオススメです。

こちらは銀行から融資を受けるための属性が低くても融資を受けて資産を大きくしていった作者の体験談を基に書かれており、読んでいて勇気が出ます。

こちらは不動産の元トップ営業マンが語る営業トークの裏を解説してくれています。とても読みやすいです。