こんにちわ、ダオ(@dao_onnut)です。
ゴールデンウィークですね。コロナウイルスのリスクが高まり、在宅勤務をする会社が多いですが、私が所属する会社は色々と出遅れていていまだに出社しています。社内の人口密度を下げるために輪番出社としたため、業務量は減らずに処理する社員が減ったおかげで残業も増えてしまいました。5月中には在宅勤務の体制が整うので、それまでの辛抱です。
ということで、ようやくゆっくりと振り返る機会ができたのでサラリーマン大家を始めて5ヶ月のレビューをしたいと思います。
アパートを5ヶ月間運用した結果
私は2019年11月に仙台市内で築30年の築古アパートを購入しました。千葉県在住の私がなぜ仙台市内の物件を購入したのか等は過去の記事を読んでみてください。
5ヶ月間の収益
まずこの5ヶ月間大家をした収益の結論ですが、7.6万円が手元に残っております。元々は月5万円が手元に残る見込みでしたが、それよりもだいぶ少なくなった原因は、購入前は満室だったのに購入後に退去が相次ぎ、4部屋の空室になったためです。結果3部屋は入居付けすることができ、残り1部屋が空室(全8部屋)です。
退去が発生したことによる収入減、空室を埋めるためにプロモーションを行ったせいで出費がかさみました。来月からは毎月4万円程度が手元に残る見込みなので、気持ち的には楽になってきました。あと1部屋埋めるためにプロモーションを強化していますが、全国的に外出制限がされている現状では期待はできず、しばらくはこのままで我慢していきたいと思います。
ちなみ確定申告によって27万円もの還付をゲットしました！
大家になって初めての確定申告。
— ダオ@奥様はタイ人🇹🇭 (@DaoOnnut) April 21, 2020
還付あざーっす!
出来るだけ早く納税できるように拡大したい😊 pic.twitter.com/o4cZxkrjpB
サラリーマンが大家として使った時間
よく「忙しいサラリーマンの副業として大家は非常良い」と言われますが、実際にどの程度時間を使っているかを考えてみました。
- 管理会社への連絡
- 入金の確認(データ入力)
- 近隣物件との募集条件比較、キャンペーン検討
- 契約書の記入・郵送
初めての確定申告に苦戦してかなり時間を要しましたが、購入した物件の管理のみで考えると一ヶ月に1時間、多くても2時間程度程度かと思います。満室になればほとんどやる事がなくなります。一度入居がつけばある程度の期間は退去しないと思うので、本当に日々忙しいサラリーマンにはうってつけの副業だと思います。
空室対策について
先程書いたとおり今も1部屋が空室となっておりますが、空室対策については悩みがつきません。私がお願いしている管理会社に相談しても全く返信がありません。一方で事務的な連絡(前の買主からもらった契約書が更新されていないなど)についてはすぐに返信が来るので、メールを読んでいないわけではないと思うのですが。。。
初めの空室は自主的に家具と家電を置いてステージングしてくれたのですが、それ以降は置いてくれない(頼んでないけど)し、プロモーションの条件を相談しても返答がないので手探りで募集をかけてもらっていました。客付けが弱いタイプなのかな？
※尚、ステージングは管理会社で家具と家電のレンタルサービスを紹介する媒体として部屋を提供している面もあるので、私としてはギブ&テイクだと考えてます。(レンタル料金は全額管理会社の収入)
先輩大家さんの空室対策を見ると物件の清掃や手書きのメッセージ、粗品の贈呈などありますが、私の場合が遠いので往復するだけで毎月の手残りがぶっ飛んでしまいます(涙)そのため現時点では賃料の見直し、紹介手数料の割増、フリーレントといった身銭を切る手段しかとれないのが遠隔地物件の弱点と感じています。
まとめ
とりあえず最低限ですが収益が上がる構造になり、まずはホッと一安心です。手残りが少ないのが気になりますが、融資期間が10年と短いので仕方ないかと思います。当面は修復費用に充てられるように手残り分を貯めていきたいと思います。
今後は2棟目購入に向け資金を貯めつつ良い物件と銀行を開拓していきたいと思います。
