こんにちわ、ダオ(@dao_onnut)です。
2019年11月に仙台市内のアパートを購入し、サラリーマン大家デビューをしました。この記事を書いている2020年2月で約3ヶ月が経過したことになります。この記事ではサラリーマン大家なりたての私が感じたことをお伝えしたいと思います。
- 場所：仙台市内
- 築年数：1988年3月(もうすぐ築33年)
- 戸数：8戸
- 購入価格：1800万円
- 融資額：1900万円(政策金融公庫、1.26%)
- 表面利回り：18%
この物件は大学の徒歩圏内にあり、大学生からの賃貸需要があります。ただし、この大学が2023年にキャンパスを移転することが決定されており、移転後に入居の需要があるかが心配なポイントです。複数の管理会社にヒアリングをした結果、賃料が安いエリアなので居住費にお金をかけたくない人の需要が見込めるとのことから購入を決めました。
もくじ
そんなに楽じゃない(あたりまえか)
入居者がいきなり半減
物件購入を検討した時期は満室で、契約時に1室の退去連絡を受けました。それが12月、1月と続々退去連絡を受け、3月末には半分が空室になる見込みです。退去者の大半は近隣の大学に通う学生です。2-3月に受験に合格した新入生の応募に期待しています。3月過ぎて埋まっていないケースは想定していますが、内心はかなり焦っています。
入居者募集情報には必ず目を通す
管理会社が空いた部屋に家具と家電を持ち込み、生活環境をイメージできる写真を撮影してくれました。出来栄えは上々だったのですが、同送された募集用のチラシを見たところ家賃欄の金額が6,000円も高くなっています。確認したところ家具と家電も一緒にレンタルした金額を記載していると回答が。。。しかもレンタル費用について記載がありません。
私「えっと。。。家具と家電のレンタルは希望者のみですよね？」
管理会社「はい、もちろんです」
私「家具と家電を自分で揃える入居者さんがこのチラシを見たら賃料が高く見えませんか？」
管理会社「あ。。。ま、まぁそうですね」
私「メールでも依頼しておいたのですが、賃料と家具・家電のレンタル費用は分けて記載いただけますか？」
管理会社「すみません。指示しておいたのですが、インフルエンザで休んでおりまして。すぐに変更させます！」
管理会社とすれば家具と家電のレンタル費用は全て自分たちの収入となるため、レンタルして入居させたいのでしょうが、入居希望者を絞ることにもなりかねません。
管理会社「レンタル費用は別項目で記載しておきました！」
私「ありがとうございます！ところでWEBの募集も確認させてもらったのですが、募集賃料が複数記載されている理由って何ですか？もともと募集依頼の書類には31,000円と書いてあった筈ですが」
管理会社「1階は30,000円、2階は31,000円で角部屋を32,000円にしています」
私「でしたら1階は31,000円、2階は32,000円スタートで募集をお願いできますか？」
このようなやり取りが発生しました。管理会社から「今度の大家はうるせぇな」と思われているのか、定かではありませんがお互いの収益となる部分ですのでしっかりとしておきたいところです。
管理費用が想定より高い(毟り取られている?)
現在お願いしている会社の管理費用は賃料の3.8%と一般的には安めだと思うのですが、そこは彼らも商売なので、オプションで色々と請求してきます。この管理会社の場合は毎月オプション費用を積み立てる代わりにリフォーム費用は発生しないというものです。その他毎月物件共有部分の清掃代etc…
最終的な管理費用は賃料の10%近くになっております。請求書を見た時は金額がここまでと想定していなかったのですが、最初の一棟で右も左も分からない賃貸経営を始めた自分には管理会社の提案するオプションを断ち切ることは困難でした。とりあえずもう少し様子を見ていき、不要なオプションを切り捨てることを検討したいと思います。
火災保険も想定以上に高かった
アパート購入前の試算で、金額が不明な項目はある程度多めに入れておいたつもりですが、火災保険については想定の倍近い金額となりました。以下保険の比較サイトを2つ利用して出てきた最安の保険会社で全てのオプションをつけた結果です。
- 5年間：約35万円
- 10年間：約52万円
一括払い条件
もしもの時の保険ですのでもちろん加入しましたが意外とかかるものです。一括払いなのも地味に効きました。
３ヶ月間の収支
アパート購入後の収支です。購入時の諸費用は入れておりません。
公庫の返済が3ヶ月目から本格的にスタートしています。一方で購入時から退去が続き、とうとう単月で赤字となってしまいました。これから3月末までに如何に満室にしていくかが重要です。
まとめ
色々あっても不動産投資の安定感は良い
サラリーマン大家デビューをしてまだ3ヶ月しか経過していないので、説得力に乏しいとはお思いますが物件選びの際にできるだけ正確にリスクを織り込むことができればある程度安定した収入が期待できるのかな、という感じです。一方で判断を誤った時のリカバリーはかなり難しそうなので、先輩投資家がおっしゃるように事前に十分な勉強をしてから始めたほうが良いと思います。
今後の課題
私としては2棟目以降の買い進め方をどうするかが課題です。1棟目をオーバーローン購入でき、手元資金が残っているので2棟目の購入に動いております。2棟目購入である程度手元資金を使うことになるので、今後資金を貯めながら効率よく3棟目、4棟目と買い進めていく方法を考えていきたいと考えています。
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